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2011年海南楼市政策频出刀光剑影几时休

发布时间:2019-07-30 15:19:06

【琼版“国八条”出台】

政策回顾

1月26日,国务院总理主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。当天晚上19时许,会议内容公开,8条针对房地产市场的调控措施正式出台,1、进一步落实地方;2、加大保障性安居工程建设力度;3、调整完善相关税收政策,加强税收征管;4、强化差别化住房信贷政策;5、严格住房用地供应管理;6、合理引导住房需求;7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制;8、坚持和强化舆论引导。这个被称为新国八条的地产新政为今年房地产市场定下了基调。

紧接着,海南省严格落实“国八条”精神,于2月23日发布琼版“国八条”,重申“国八条”在海南具体实行方案时,要求海口三亚出台具体限购细则。24日海口市出台了《房地产市场调控工作的实施意见》,本地居民限购2套外地居民限购1套。

点评

新国八条的发布,标志着2011年度楼市调控大幕正式开启,新国八条中的重要政策也成为2011年度各地楼市调控的母本并得到确切落实。可以说,新国八条奠定了2011年楼市调控的基础,也是最严厉的调控措施。自海口“限购令”从实施满一个月,从限购后房地产市场交易情况来看,楼市成交量总体上呈现出明显下降的趋势。海南房地产数据统计显示,2月28日至3月28日,海口商品房仅成交369套,相比2月份3843骤减了3474套,下降幅度高达90

2011年海南楼市政策频出刀光剑影几时休

.53%。

另外,本地化后的琼版国八条对海口和三亚实施了限购措施,导致购房者把注意力转向海南二三线城市,促使了琼海、文昌等二三线城市楼市的加快崛起。

【房产税试点】

政策回顾

2011年1月召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点,具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民从实际出发制定。

1月28日,上海市人民印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,办法规定从当日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。

办法明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(住房建筑面积)扣除。

与此同时,重庆也在当天正式启动改革试点工作。据介绍,重庆房产税的征税对象包括:对于独栋别墅,不管是存量房还是增量房,均要征税;对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税;此外,对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产,购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税。

对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产,将按房产价值的0.5%征税;对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产,将按房产价值的1%征税;4倍以上,按1.2%的税率征税。

12月14日,已经结束的中央经济工作会议指出,将推进房产税改革试点,2012年房产税征收范围扩大,已成定局。

点评

从长远来看,限购政策毕竟是一项行政手段,虽然短期内抑制了投机需求,但是并不利于房地产市场的长期健康稳定发展。房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代“限购令”这样的行政手段。

目前来看,限购令解除的条件和时机均不成熟,房地产宏观调控目标还没有实现,就当前形势分析,2012年楼市宏观调控政策将实行以限购令为主,房产税试点城市扩大为辅的方针政策。待到房地产税全面铺开并且发挥作用之时,也就是限购令退出市场之时。

【央行年内三次加息】

历次调整回顾

自2011年初始开始,央行年内进行了三次加息。2月8日,央行年内第一次加息,上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点;紧随着4月5日,金融机构人民币存贷款基准利率再次上调0.25个百分点;7月6日第三次加息。三次加息共上调金融机构人民币存贷款基准利率0.75个百分点。

点评

持续加息一方面有利于缓解通货膨胀,另一方面,也一定程度上抬升了企业融资成本和房贷者的还款压力。自去年以来的5次加息,滞后效应与累积效应已开始显现。当前5年以上的贷款利率已突破7%,意味着贷款利息和月供都明显增加。以20年期100万元等额本息还款的商业贷款为例,每月还款额由7633.40元提高至7783.03元,相当于每月还款增加149.63元。这无论对投资需求还是自住需求,都将产生较大影响。

【七次调整存款准备金率】

除了加息外,存款准备金率的调整也是调整货币政策的手段之一。2011年共计调整存款准备金率7次。11月30日,存准率三年内首次下调。

点评

存款准备金率的上调,体现出货币政策坚持稳健基调不变整体思路,同时一定程度上引发中小银行和中小企业资金紧张现象,对货币政策进一步调控构成约束。

此外,存款准备金率的多次上调成为了压倒房价的最后一根稻草,自2011年第三季度开始,房价已经出现实质性下跌。

而11月30日存款准备金率的下调意味着银行的信贷适当的放松,出现这种情况,说明伴随着现在的经济增速也有所回落,在这种情况下适当的下调存款准备金率对于稳定楼市还是有所帮助的。不过,这并不能看成是的救市行为,明年国家对房地产调控依旧不会放松。

【房贷利率普遍上浮】

政策回顾

自建设银行10月13日上调首套房贷利率至1.05倍后,包括光大银行、广发银行等在内的多家中小商业银行于10月16日也相继调整了首套房贷利率,上浮区间为5%至10%。与此同时,首套房贷利率上调所覆盖的地区,从北京、上海、广州、深圳等一线城市,蔓延到武汉、长沙、苏州、天津、济南、青岛、郑州等二线城市。首套房利率上浮波及全国,其中海南各大银行上浮5%—20%。据了解,分别是建行上浮1.05倍,光大上浮1.1倍,深发展上调1.2倍;农行无上调。

点评

年内的六次上调存贷款准备金累积作用影响在此时得以凸显,由于银行信贷额度趋紧,为了年内业绩冲关,首套房利率上浮成为必然。此次首套房贷利率上调,一方面将会冲淡购房者的购房冲动,尤其是刚需族;同时首套房贷利率上调将进一步抑制投资者的购房冲动,规范市场。另外,海口因为刚性需求市场比较大,受影响较为严重。

另一方面,随着房贷以及开发贷的收紧,开发商回笼资金的周期被拉长,房企资金压力加大,尤其是影响到急需回款来进行后续工程开发的开发商。可以预见,为了回笼资金,下一阶段,开发商大范围大幅度的降价促销拐点将出现。

【海南“一房一价”】

政策回顾

3月16日,国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》,规定从5月1日起,商品房销售必须明码标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。规定同时要求对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,严格按照申报价格明码标价对外销售。

海南于4月28日向各市县物价部门印发《商品房销售明码标价规定》实施细则,由于需要同住建部门统计开发商名称、数量等一系列工作,无法在5月1日立即实施。物价部门在5月全面落实商品房明码标价细则,并6月进行检查,处罚未按《规定》执行的房地产企业和价格欺诈行为。房地产企业必须将楼盘标示牌和价目表组合公示,标示牌包括楼盘基本情况、名称、位置、容积率等,价目表包括建筑面积、套内使用面积单价按何种方式计算、税费总额、房价和税费总额等,以及与商品房价格密切相关的因素如水、电、燃气等基础设施情况。此外,新建商品房必须在开盘前24小时一次性公开全部销售房源信息,并严格按照申报价格明码标价对外销售。

点评

商品房销售明码标价指的是实行一套一标,也就是一套房每平方多少价钱,商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。明码标价提高了房地产市场的透明度,限制了开发商随意定价、频繁提价的行为,对缓解房价涨幅过快有积极意义。

据规定,已售和在售房源都必须要明码标价,且毛坯房不能和装修房混为一体,还要把所有房源全部公布给大众。新政已经正式实施,然而通过调查海口、三亚等地楼盘均发现,大部分在售楼盘都没有详细地公布明细价格。或者高开低走应对明码标价政策。即开发商很在楼盘明码标价时一次性提高到每平方米2.3万元甚至更高,再通过不同的折扣率一点点释放、浮动,因为降价方面无需申报。

此外,按照新规,除一手房之外,二手房销售也要执行明码标价政策,但调查发现海南的二手房基本没有执行明码标价政策。

一房一价的商品房明码标价政策,初衷是遏制开发商“坐地起价”,从而有利于市场透明化,规范房地产市场运作,不过当前来看其实际效果有限,最终的关键还是在于政策执行的力度问题。

【海南保障房建设】

政策回顾

自2008年起,中央加大对保障性安居工程建设力度,年初即制定明确的全年建设计划,且建设规模连年攀升。2008 年、2009 年和2010 年中央分别计划建设保障性住房63 万套、330 万套和580 万套。2011 年大幅提高到1000 万套,与2010 年相比增幅高达72.4%。

根据国家保障性安居工程协调小组与海南省签订的2011年住房保障工作目标书,2011年海南省保障性安居工程计划任务为9.46万套,其中包括新增发放廉租住房补贴0.2万户和2010年多建结转1.69万套。另外,海南省还确定了4万户农村危房改造、水库移民危房改造计划。

2011年12月27日海南省经济工作会议召开,据统计,自2008年以来,海南省已经开工建设城镇保障性住房29万套,其中建成14.75万套,明年计划要新开工7.15万套。其中,截至11月底,海南省新建各类城镇保障性住房9万套、691.7万平方米,占计划75630套的118.9%,城镇保障性住房超额完成年度建设任务。

点评

房地产调控一个目标就是调整房地产市场的供需结构,将单一以商品房市场为主转向保障房、商品房双管齐下,全面发展。其中以“对保障性住房暂不预征土地增值税”体现最为明显。从政策引导层面促进保障房体系的建设,调整楼市供给结构是此次政策主要的核心目的。未来楼市将更注重供需平衡与民生所向。虽然有一定数量的保障性物业纳入建设范围,但对于整个市场的需求面来讲还是相对较小。然而,由于目前海南保障房数量较少,对于抑制商品房价格上涨作用不是很大。因为保障房在形成一定数量从而改变市场供需关系之前,对于商品房房价的影响不是很大。

【海南“离岛免税”】

政策回顾

3月24日上午,海南省人民召开“海南开展离岛旅客免税购物政策试点”发布会。海南"离岛免税"政策将于4月20日试行,5月1日正式实施,离岛免税政策是指对乘飞机离岛(不包括离境)旅客实行限次、限值、限量和限品种免进口税购物,在实施离岛免税政策的免税商店(简称离岛免税店)内付款,在机场隔离区提货离岛的税收优惠政策。

据了解,离岛免税政策在世界上并不是通行的做法,目前只在日本冲绳岛、韩国济州岛和中国台湾部分地区施行,对国人来说尚属一项全新的政策,堪称国家赋予海南国际旅游岛建设“最核心”的政策之一。

点评

在2011年国家实施调控政策的背景下,海南楼市相当低迷,开发商都希望能够突破困境。离岛免税政策的试行正如久旱后的一阵甘霖,由此而来的旅游、休闲、购物热潮将会加快海南的经济发展,房地产业的前景也将看好。海南房地产将迎来新的转型,商业地产在离岛免税政策的推动之下,可能将再次迎来新的商机。

【住房公积金存款利率上调与改革】

政策回顾

7月6日,住房与城乡建设部下发关于调整住房公积金存贷款利率的通知。

1.从2011年7月7日起,上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点,由2.85%上调至3.10%;当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。

2. 从2011年7月7日起,上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点,由4.70%上调至4.90%;五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点,由4.20%上调至4.45%。

3. 从2011年7月7日起,开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市,贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

10月27日,十一届全国人大常委会第二十三次会议举行联组会议上,住建部副部长齐骥透露,将放开个人提取公积金支付住房租金的规定。据了解,2010年11月8日,海南省新修订的《海南住房公积金提取操作规程》和《海南住房公积金个人贷款操作规程》出台,新修订的住房公积金提取政策第一条提出,租住保障性住房并支付房租、物业管理费的,以及房租占家庭收入比例30%以上的低收入家庭,凭房屋租赁合同等有效证明材料,可以提取职工本人及其配偶的住房公积金支付房租、物业管理费(但提取金额不超过当年实付房租和物业管理费的总额)。

点评

住房公积金制度是我国一系列惠民政策和措施之一,然而目前公积金制度有失公平性,覆盖面有限,主要覆盖国有企事业单位和机关公务员。同时,公积金资金的使用效率低,运营状况不理想,巨额资金处于沉睡状态,截至2008年末,公积金的存缴余额已达2万多亿元,在高通胀背景下,这些资金没有得到合理运用,导致大量资金缩水。按规定,公积金有多种使用方式,但由于制度不健全,很多有需要普通群体无法使用公积金,而很多高收入群体却在享受着公积金带来的好处。

最后,公积金贷款额度受限,可用的贷款资源有限,导致很多个人账户下的公积金名不副实。由于开发商和银行捆绑合作,导致公积金贷款无法覆盖所有项目,购房人不能做组合贷款。

当下住房公积金制度已经不能适应时代和市场环境变化的需要,需要从使用机制与监管能力等方面进行改革,以促使公积金改革的公平性与安全性。

【婚姻法新释】

政策回顾

最高人民法院于8月12日发布《婚姻法》司法解释(三),共19条。13日起正式实施。重点对结婚登记瑕疵的救济手段,亲子关系诉讼拒绝亲子鉴定后果,父母为子女结婚购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款买房的处理等问题做出明确规定。

其中涉及房产的内容有:

1.夫妻一方个人财产婚后产生的孳息和自然增值不是共同财产。

2.婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应该认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买不动产,产权登记在一方子女名下的,按照双方父母的出资份额按份共有。

3.离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应该归产权登记方所有。对于婚后参与还贷的一方来说,婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。

4.一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

点评

《婚姻法》新司法解释的出台,引起了社会的各界的热议,其中新婚姻法房产归属问题更是成为大家讨论的焦点。婚姻法新解释不可回避,在现实生活中,房子对一段婚姻、一个家庭的影响显而易见甚至举足轻重,新婚姻法解释在一定程度上避免了愈演愈烈的看房嫁人,明确了婚姻双方的财产权利。此外,新的婚姻法解释对于纠正当下不正确的婚恋观念起到很好的作用。

【限购令延续】

政策回顾

根据统计,2011年一共有48个城市出台了限购令,其中有36个城市的限购政策没有给出实施的截止时间。而限购政策有具体截止时间的城市,就只有福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、合肥、苏州和南宁等11个城市。其中,除了南宁截止时间是2012年2月29号外,其余10个截止时间都是2011年12月31日。

在房地产市场面临拐点到来之际,住房和城乡建设部明确要求各城市继续执行“限购令”政策。

12月7日,海口市住房和城乡建设局市场处处长戴开权在接受媒体采访时表示,海口市住建部门将严格执行,限购令不会“松绑”。海口成为第一个表态延续限购令的城市。

12月20日,上海市办公室通过官方微博宣布,明年将继续严格贯彻执行国家有关调控政策,继续加大房地产市场调控力度,继续执行住房限购政策,进一步巩固调控成果,促进房地产市场健康发展。同一天,青岛市办公厅也对外发布《关于继续执行住房限购政策的通知》,明确青岛市区(市辖七区)住房限购政策在2011年12月31日截止期满后继续执行。

截止目前,自北京发布通知后,广州、海口、深圳、青岛、福州、长春、厦门、上海和青岛共九个城市,均已明确表态明年延续限购令。

点评

多个城市相继表态延续限购,让寄希望政策会在近期松动甚至救市的开发商彻底转变策略,也让正在纠结于何时入市购房的刚需,进一步延缓入市的步伐减慢决策过程,这将使得目前量缩价松的市场进一步深度发展,明年楼市成交下降将继续走低,中小开发商面临资金压力将逐步加大。同时,对于大开发商来说,明年房企将面临大面积洗牌重组现象。当然,楼市调控的成果会进一步巩固,其效果会得到更好的体现,房价大面积下降大有可期。

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